Қазақстанда қайталама тұрғын үй нарығындағы бағаның өсу қарқыны күрт баяулады. Сатып алушылардың белсенділігі төмендегендіктен сатушылар пәтер бағасын негізсіз көтере алмайды. Ал елдің ең ірі мегаполистері – Алматы мен Шымкентте жыл басынан бері пәтер бағасы аздап арзандаған. Сарапшылар нарықтағы жағдайға сұраныстың төмендеуі мен құрылыс материалдарының қымбаттауы себеп дейді, деп хабарлайды Malim.kz.
Krisha.kz сарапшыларының мәліметінше, биылғы алғашқы жартыжылдықта республика бойынша тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа бағасы небәрі 2,2% өскен. Ал жаздың алғашқы айында өсім тіпті мардымсыз болып, бар болғаны 0,1% болды. Осылайша, жылжымайтын мүлік нарығы тұрақтанды. Дегенмен сарапшылар инфляцияның сақталуы мен құрылыс материалдарының қымбаттығына байланысты бағаның күрт төмендеуін әзірге болжап отырған жоқ.
Мегаполистердегі тұрғын үй бағасы қандай?
Алматы мен Шымкентте қайталама нарықтағы пәтерлердің бағасы жыл басынан бері 1,8% төмендеген. Ал Астанада, керісінше, баға 3,8% өскен. Баға аздап төмендегеніне қарамастан, Алматы Қазақстандағы ең қымбат жылжымайтын мүлік нарығы мәртебесін сақтап отыр.
Бір шаршы метрдің ең жоғары бағасы тіркелген қалалар:
Алматы – 790,8 мың теңге;
Астана – 594 мың теңге;
Шымкент – 470,3 мың теңге.
Қазақстан риэлторлары қауымдастығының өкілі Нина Лукьяненко мегаполистердегі баспана бағасының тұрақтанып, төмендеуі қалыпты жағдай деп отыр. Жаңа Салық кодексінің қабылдануы, халық табысының төмендеуі, валюта бағамының тұрақсыздығы және басқа да факторлар адамдардың ертеңгі күнге деген сеніміне әсер етті дейді сарапшы.
“Алматы мен Шымкентте тұрғын үй бағасының 1–2%-ға төмендеуі – қалыпты нарықтық ауытқу. Бұл нарықтың құлдырап бара жатқанын білдірмейді. Қазіргі таңда сатып алушылар әлдеқайда ұтымды шешім қабылдайды: олар ұзақ таңдау жасап, бірнеше нысанды салыстырады және кез келген бағаға үй сатып алуға келісе бермейді. Салдарынан пәтер иелері бастапқыда қойған тым жоғары бағаларын қайта қарауға мәжбүр”, – дейді Нина Лукьяненко.
Нарыққа бір мезгілде бірнеше фактор әсер етіп отыр:
Коммерциялық ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемелердің жоғары болуы халықтың сатып алу мүмкіндігін шектейді;
Зейнетақы жинақтарын тұрғын үй сатып алуға пайдалану мүмкіндігінің қысқаруы бұрынғыдай сұранысты қолдайтын негізгі тетіктердің бірін әлсіретті;
Құрылыс материалдары, инженерлік желілер, жұмыс күші мен жер телімдерінің бағасы қымбаттады.
Сондықтан, әсіресе ірі қалаларда тұрғын үй бағасының айтарлықтай арзандауын күтуге негіз жоқ дейді сарапшы.
“Астанадағы бағаның өсуі сұраныс құрылымының ерекшелігімен түсіндіріледі. Елордаға ішкі көші-қон жалғасып жатыр, мұнда көптеген мемлекеттік және корпоративтік жобалар іске асырылуда. Сондай-ақ инвестиция мақсатында немесе өз тұруы үшін баспана алатындардың сұранысы әлі күнге жоғары. Алдағы бірнеше айда тұрғын үй бағасы айтарлықтай өзгермейді деген болжам бар. Алматы мен Астананың қолайлы аудандарындағы өтімді тұрғын үйлердің құны едәуір төмендемейді. Ал нарықтық бағадан жоғары ұсынылған пәтерлер біртіндеп арзандай береді. Өйткені бүгінгі сатып алушылардың талабы күшейіп, нарықтағы нақты жағдайды жақсырақ бағалай бастады”, – деп түсіндірді маман.
Ал Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсреповтың айтуынша, жылжымайтын мүлік нарығы зейнетақы жинақтарын пайдалану және жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың кеңінен қолданылуы есебінен қалыптасқан жоғары белсенділік кезеңінен кейін баяулай бастаған. Баспана бағасының төмендеунің басты себебі – төлем қабілеті бар адамдар арасындағы сұраныстың төмендеуі.
“Соңғы жылдары тұрғын үй бағасы халықтың нақты табысынан әлдеқайда жылдам өсті. Соның салдарынан нарық азаматтардың сатып алу мүмкіндігінің шегіне жақындады. Сондықтан мәселе тұрғын үй ұсынысының аздығында емес, қолданыстағы бағамен баспана сатып ала алатын сатып алушылар санының азаюында болып отыр. Бастапқы тұрғын үй нарығында көптеген құрылыс компаниялары ресми бағаны өзгертпеуге тырысқанымен, сатып алушыларды тарту үшін жасырын жеңілдіктерді жиі ұсына бастады. Атап айтқанда, бөліп төлеу мүмкіндігін береді, толық төлем жасағандарға жеңілдік ұсынады, ипотекалық бағдарламаларды субсидиялайды немесе әрлеу жұмыстары мен түрлі бонустарды қосады. Бұл нарықтағы бәсекенің күшейгенін көрсетеді”, – дейді сарапшы.
Сондай-ақ оның айтуынша, ипотекалық несиенің қолжетімділігінің төмендеуі де нарыққа елеулі ықпал еткен. Пайыздық мөлшерлемелердің жоғары болуы, халықтың борыштық жүктемесінің артуы, банктердің қарыз алушыларға қоятын талаптарының күшеюі және мемлекеттік бағдарламаларға қатысушылар санының шектеулі болуы әлеуетті сатып алушылардың қатарын айтарлықтай азайтқан.
"7-20-25", "Отау" және "Наурыз" бағдарламалары тұрғын үй нарығының жекелеген сегменттерін әлі де қолдап келеді. Алайда олардың ықпалы бірнеше жыл бұрынғыдай күшті емес. Нарыққа әсер еткен маңызды факторлардың бірі – зейнетақы жинақтарын пайдалану шарттарының өзгеруі. Бұған дейін зейнетақы жинақтарының бір бөлігін мерзімінен бұрын алу тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың негізгі көздерінің біріне айналып, көптеген азаматқа баспана сатып алуға немесе ипотекаға бастапқы жарна жинауға мүмкіндік берген еді. Ал жеткіліктілік шегінің көтерілуі бұл мүмкіндікті пайдалана алатын азаматтардың санын объективті түрде азайтып, нәтижесінде тұрғын үйге деген сатып алу белсенділігін одан әрі төмендетіп отыр”, – деді Ермек Мүсрепов.
Тұрғын үй бағасы қай өңірлерде өсіп жатыр?
Еліміздің қаржы орталықтарында тұрғын үй бағасы төмендеп жатқанымен, бірқатар өңірде жылжымайтын мүлік әлі де айтарлықтай қымбаттап келеді. Жыл басынан бері тұрғын үй бағасының ең жоғары өсімі мына қалаларда тіркелді:
Көкшетау – 7,7%;
Павлодар – 5,8%;
Семей – 5,6%;
Қостанай – 4,9%.
Ал маусым айында өңірлердің басым бөлігінде нарық тұрақты болды. Бағаның өсуі де, төмендеуі де 1%-дан аспаған. Ал Ақтауда бір айдың ішінде пәтерлердің орташа ұсыныс бағасы күтпеген жерден бірден 4,2% өсті.
Қазақстанда тұрғын үй бағалары қандай және салушыдан үй сатып аларда нені ескеру керекОқыңыз
Жылдық есепте өткен жылдың жазымен салыстырсақ, Қазақстандағы пәтерлердің орташа бағасы әлі де 6,7% жоғары. Соңғы 12 айда тұрғын үй бағасы ең көп Көкшетауда (+14,3%) және Астанада (+12,3%) өскен.
Ал өткен жылдың жазымен салыстырғанда пәтер бағасы арзандаған жалғыз өңір – Атырау облысы. Мұнда тұрғын үй құны шамамен 0,5% төмендеген.
Бұған дейін мамыр айында Қазақстандағы тұрғын үй нарығындағы жағдай тұрақтала бастағаны туралы жазған едік. Жаңа салынған үйлердің бағасы былтырмен салыстырғанда өскен, бірақ ай сайынғы өсім баяулаған. Ал қайталама нарықтағы пәтерлердің бағасы мамыр айында аздап төмендеді. Жылдық өсім болса жалпы инфляция деңгейіне жақын болды. Сарапшылар мұны жаңа үйлерді салу шығындарының қымбаттауымен, салық және заңнамадағы өзгерістермен, сондай-ақ ипотека мен несиенің қымбат болуына байланысты сатып алушылардың сақтық танытуымен байланыстырады. Нәтижесінде тұрғын үй нарығындағы белсенділік төмендеген.