Қазақстанда осы күзде пәтер бағасы төмендей ме? Сатып алушылар баспананың арзандауын күткені дұрыс па, әлде нарықтағы қазіргі ұсыныстарды қарастырған тиімді ме? Сарапшылар күздің соңына дейін тұрғын үй бағасы күрт құлдырамайды деп есептейді. Алайда сатушылар мен құрылыс компаниялары жеңілдік жасауға, бөліп төлеу мерзімін ұзартуға және сатып алушыға қосымша тиімді шарттар ұсынуға жиі бара бастауы мүмкін, деп хабарлайды Malim.kz.
Жалпы болжам бойынша, жаңа үйлердің ресми бағасы айтарлықтай өзгермейді. Дегенмен жеңілдіктер мен бөліп төлеу шарттарын есептегендегі нақты сатып алу құны 3-7 пайызға дейін төмендеуі ықтимал.
Ал қайталама нарықта бағасы тым жоғары қойылған пәтерлер бойынша саудаласу көлемі 10 пайызға дейін жетуі мүмкін. Әсіресе ескі панельді үйлердегі баспаналарға сұраныс әлсіресе, олардың бағасы бірінші болып түзетілуі ықтимал.
Жаңа үйлер жаппай арзандай ма?
Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков күзде жаңа тұрғын үйлердің бағасы күрт төмендейді деген болжаммен келіспейді.
Оның айтуынша, сұраныс бәсеңдеген күннің өзінде құрылыс компаниялары пәтер бағасын жаппай түсіруге асықпайды.
"Күзде бастапқы нарықтағы тұрғын үй бағасы күрт төмендемейді. Нарық салыстырмалы түрде тұрақты болады. Сұраныс азаюы мүмкін, бірақ құрылыс компаниялары бағаны жаппай түсірмейді", – дейді Виктор Микрюков.
Оның сөзінше, сатып алушы үшін тиімділік ресми бағаның төмендеуінен емес, жеңілдіктер, бөліп төлеу және жеке ұсыныстар арқылы көрінуі мүмкін.
Соңғы бір жарым жылда Қазақстанның ірі қалаларындағы жаңа үйлердің бағасы айтарлықтай өсті. Бұл кезеңде Шымкентте өсім 11,3 пайыз болса, Ақтауда 63,9 пайызға жеткен. Астанада жаңа тұрғын үй бағасы 32,9 пайызға, Алматыда 23,1 пайызға, Қарағандыда 59,5 пайызға көтерілген.
Жазда нарықтағы белсенділік біраз бәсеңдегенімен, тамызда көптеген қалада баға қайтадан аздап өсе бастаған. Сондықтан сарапшылар қазіргі жағдайды жаңа баға серпілісінен гөрі бұрын қалыптасқан деңгейдің сақталуы деп бағалайды.
Құрылыс құны да бағаны ұстап тұр
Тұрғын үйдің күрт арзандауына кедергі болып отырған факторлардың бірі – құрылыс шығындарының өсуі.
Бюро ұлттық статистикасының мәліметі бойынша, елде бір шаршы метр тұрғын үй салуға жұмсалатын шығын бір жыл ішінде орта есеппен 3,1 пайызға артқан.
Бұған салықтар мен құрылыс компанияларына қойылатын жаңа талаптар да қосымша салмақ түсіреді.
Бағаның төмендеуі алдымен бизнес және элит санатындағы тұрғын үйлерден байқалуы мүмкін. Себебі бұл сегменттерде мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларын пайдаланатын сатып алушылар аз. Сондықтан сұраныс халықтың нақты қаржылық мүмкіндігіне тікелей тәуелді.
Астанада өзгеріс ертерек байқалуы мүмкін
Сарапшылардың пікірінше, тұрғын үй нарығындағы өзгерістерді алғаш сезетін қалалардың бірі Астана болуы ықтимал.
Елордада қазір бақылауға алынған 122 тұрғын үй кешені бар. Бұл ел бойынша есепке алынған тұрғын үй кешендерінің шамамен 39 пайызына тең. Ұсыныс көлемі көп болғандықтан, Астана нарығы сұраныстың өзгеруіне жылдам жауап береді.
Қымбат сегменттегі пәтерлердің бағасы елордада қазірдің өзінде тұрақтала бастаған.
Эконом және комфорт санатында әзірге елеулі өзгеріс күтілмейді. Тамыздағы дерек бойынша, эконом санатындағы тұрғын үйдің бір шаршы метрі орта есеппен 428 мың теңге, ал комфорт санатында 490 мың теңге шамасында болған.
Алматыдағы тұрғын үй неге тұрақты болуы мүмкін?
Алматыда соңғы 17 ай ішінде жаңа үйлер 23,1 пайызға қымбаттаған. Ал қайталама нарықтағы өсім 3,7 пайыз болған.
Егер қымбат жаңа үйлерге сұраныс бәсеңдесе, құрылыс компаниялары сатып алушыны тарту үшін жеңілдіктерді көбейтуі мүмкін.
Алайда Алматы нарығының Астанаға қарағанда тұрақты болуына бірнеше фактор әсер етеді. Олардың қатарында қалаға көшіп келушілердің көптігі, құрылыс салуға жарамды жердің шектеулілігі және жалдамалы баспанаға сұраныстың жоғары болуы бар.
Сондықтан Алматыда пәтер бағасының төмендеуі әлсіздеу байқалуы ықтимал.
Қарағанды мен Ақтауда өсім баяулауы мүмкін
Қарағанды мен Ақтауда тұрғын үй бағасы соңғы уақытта айтарлықтай өскен.
Бір жыл ішінде Қарағандыда баға 21,8 пайызға, Ақтауда 44,4 пайызға қымбаттаған. Осыған байланысты сарапшылар бұл қалаларда алдағы уақытта өсім қарқыны бәсеңдеуі мүмкін екенін айтады.
Шымкентте жағдай біршама өзгеше. Мұнда жылдық өсім шамамен 6,5 пайыз деңгейінде қалып отыр.
Екінші нарықта 10 пайызға дейін саудаласуға болады
Krisha.kz сату бөлімінің жетекшісі Имран Османов та тұрғын үй бағасының жаппай төмендеуіне әзірге негіз көрмейтінін айтады.
"Сатушылар пәтерлерін әлі де жоғары бағамен нарыққа шығарады. Бірақ келіссөз кезінде бағаны түсіруге дайын адамдар көбейді. Біздің тәжірибемізде нақты саудаласу 1–7 пайыз аралығында. Бағасы тым жоғары қойылған нысандар бойынша айырма 10 пайызға дейін жетуі мүмкін", – дейді ол.
Оның болжамынша, қарашаның соңына дейін нарықтағы ресми баға шамамен 0-3 пайыз аралығында өзгеруі мүмкін.
Алайда хабарландыруда көрсетілген бастапқы баға мен пәтердің нақты сатылған құны арасындағы айырмашылық әлдеқайда жоғары болуы ықтимал.
Баға ең алдымен ескі тұрғын үй қорындағы, әсіресе панельді үйлердегі пәтерлерде төмендеуі мүмкін. Мұндай баспаналардың иелері кейде нарықтағы нақты сұраныстан жоғары баға белгілейді.
Дегенмен жақсы ауданда орналасқан әрі сұранысқа ие пәтерлерде жағдай өзгеше. Мұндай баспананы иесі үлкен жеңілдікпен сатудың орнына нарықтан уақытша алып, қолайлы кезеңді күте алады.
Күзде пәтерге сұраныс өсе ме?
Krisha.kz өкілінің айтуынша, Алматы мен Астанада сұраныстың күрт төмендегені әзірге байқалмайды.
Қыркүйекте тұрғын үй нарығы дәстүрлі түрде сабырлы болады. Ал қазаннан бастап сатып алушылар белсенділігі біртіндеп артып, жылдың соңына қарай күшеюі мүмкін.
Дегенмен маусымдық сұраныстың өсуі пәтер бағасы міндетті түрде қымбаттайды дегенді білдірмейді.
Инфляция мен ипотека бағаны ұстап тұр
Имран Османов тұрғын үй бағасының төмендеуіне кедергі келтіретін негізгі себептердің бірі ретінде инфляцияны атайды.
Инфляция пәтердің автоматты түрде қымбаттауына әкелмегенімен, құрылыс материалдарының, жұмыстың және жердің бағасын өсіреді. Бұл тұрғын үйдің өзіндік құнына әсер етеді.
Тағы бір маңызды фактор – ипотеканың қолжетімділігі.
Жаңа ипотекалық немесе мемлекеттік бағдарламалар іске қосылған кезде нарыққа қосымша сұраныс келеді. Сонымен қатар халықтың төлем қабілеті де шектеулі болғандықтан, сарапшылар бағаның шексіз өсуін де күтпейді.
Нақты баға 3-7 пайызға төмендеуі мүмкін
Экономист Эльдар Шамсутдинов нарықта бағаның төмендеуіне алғышарттар бар екенін айтады.
Тамызда Қазақстандағы тұрғын үй сатып алу-сату мәмілелерінің саны бір жыл бұрынғы кезеңмен салыстырғанда 13,5 пайызға, ал бір ай ішінде 3,6 пайызға азайған.
Дегенмен экономист бұл көрсеткішті жаңа үйлерге деген қазіргі сұраныстың нақты көрінісі ретінде қабылдауға болмайтынын ескертеді.
Себебі пәтер құрылыс кезінде бронь, үлестік қатысу немесе бөліп төлеу арқылы ертерек сатылып, ресми статистикаға мәміле кейінірек енуі мүмкін.
Эльдар Шамсутдинов қарашаның соңына дейін ресми бағалар тамыздағы деңгейден 0-2 пайыз шамасында төмендеуі мүмкін деп есептейді.
Ал жеңілдіктер мен бөліп төлеуді есептегенде пәтердің нақты сатып алу құны 3-7 пайызға арзандауы ықтимал.
Застройщиктер бағаның орнына жеңілдік ұсынуы мүмкін
Сарапшының пікірінше, нарықтағы өзгеріс алдымен құрылыс компанияларының прайс-парағынан емес, сатып алу шарттарынан байқалады.
Яғни құрылыс компаниялары пәтердің ресми бағасын түсірмей-ақ, жеңілдік ұсынуы, бөліп төлеу мерзімін ұлғайтуы, жөндеуді, автотұрақ орнын немесе басқа да қызметтерді бонус ретінде беруі мүмкін.
Егер сұраныс одан әрі әлсіресе, содан кейін ғана ресми бағалардың төмендеуі басталуы ықтимал.
Астанада мәмілелер саны азайған
Астанада тамыз айында тіркелген тұрғын үй мәмілелерінің саны өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 32,3 пайызға төмендеген. Осы уақытта жаңа үйлердің бағасы 15,9 пайызға өскен.
Эльдар Шамсутдиновтың айтуынша, елордадағы жағдайды бағалағанда тек тіркелген мәмілелерге сүйену жеткіліксіз.
Жаңа тұрғын үй кешендеріндегі сату қарқынын, сатылмай қалған пәтерлер санын және құрылыс компаниялары ұсынып отырған шарттарды да ескеру қажет.
Ал қайталама нарықта баспанасын қысқа мерзім ішінде сатуға мәжбүр адамдар бағаны тезірек төмендетуі мүмкін.
Пәтер бағасы күзде қаншаға өзгеруі мүмкін?
Сарапшылардың болжамын қорытындыласақ, күзде Қазақстандағы тұрғын үй нарығында күрт құлдырау күтілмейді.
Жаңа үйлердің ресми бағасы айтарлықтай төмендемегенімен, жеңілдіктер, бөліп төлеу және басқа ұсыныстар есебінен сатып алушы үшін нақты баға 3-7 пайызға тиімді болуы мүмкін.
Қайталама нарықта бағасы тым жоғары қойылған пәтерлер бойынша саудаласу 10 пайызға дейін жетуі ықтимал. Бірінші кезекте ескі және панельді үйлердегі баспанаға қысым күшеюі мүмкін.
Астана нарықтағы өзгерістерді ертерек сезінуі ықтимал, ал Алматыда көші-қон, жер тапшылығы және жалдамалы тұрғын үйге жоғары сұраныс бағаны ұстап тұруы мүмкін.
Сондықтан осы күздегі басты өзгеріс пәтер бағасының жаппай түсуі емес, сатушылар мен құрылыс компанияларының сатып алушы үшін тиімді шарттарды көбірек ұсына бастауы болуы мүмкін.