Елде ипотекалық несиелеудің жаңа тәртібі енгізілмек, деп хабарлайды Malim.kz.
Жаңа талаптарға сәйкес, ипотека мөлшерлемесі азаматтың бастапқы жарна көлеміне байланысты белгіленеді. Сонымен қатар қарыз алушылардың ресми табысына қойылатын талаптар күшейіп, банктер борыштық жүктемені бағалаудың қосымша көрсеткішін қолдана бастайды. BAQ.KZ тілшісі алдағы өзгерістерге шолу жасап, қаржы сарапшысының пікірін білді.
Сарапшылардың пікірінше, бұл өзгерістер ипотекалық нарықты тәртіпке келтіруге бағытталғанымен, тұрғын үй алуды жоспарлаған азаматтардың мүмкіндігіне әртүрлі әсер етуі мүмкін.
Ипотека мөлшерлемесі бастапқы жарнаға байланысты болады
Ұлттық банк пен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі екінші деңгейлі банктермен ипотекалық несиелер бойынша жаңа шекті мөлшерлемелерді келіскен.
Жаңа тәртіп бойынша азаматтың бастапқы жарнасы тұрғын үй құнының 30 пайызынан асса, ипотеканың жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі 20 пайыздан аспайды.
Ал бастапқы жарна 30 пайыздан төмен болған жағдайда мөлшерлеме 25 пайызға дейін жетуі мүмкін.
Осылайша, ипотека құны азаматтың қаншалықты қаражат жинай алғанына тікелей байланысты болмақ.
Қаржы сарапшысы Жеңіс Шәріпұлы бұл шешімнің негізгі мақсаты тәуекелі төмен клиенттерге жеңілдік беру екенін айтады.
Қазіргі нарықта коммерциялық банктердің ипотекалық мөлшерлемесі көбіне 21-22 пайыз деңгейінде. Егер азаматтың бастапқы жарнасы 30 пайыздан жоғары болса, жаңа тәртіп бойынша ол үшін мөлшерлеме төмендеп, шамамен 18-19 пайыз деңгейінде қалыптасуы мүмкін. Ал бастапқы жарнасы төмен адамдар үшін қазіргі жағдай айтарлықтай өзгермейді, – дейді сарапшы.
Неліктен бастапқы жарнасы көп азаматтарға жеңілдік беріледі?
Жеңіс Шәріпұлының айтуынша, бұл банктердің тәуекелді басқару саясатына байланысты.
Егер азамат тұрғын үй құнының едәуір бөлігін алдын ала төлесе, банк үшін тәуекел азаяды. Себебі мұндай клиенттердің несиені уақытында өтеу көрсеткіші жоғары болады.
Банк үшін ең маңыздысы – қарыздың қайтарылуы. Тәжірибе көрсеткендей, бастапқы жарнасы жоғары клиенттер ипотеканы тәртіппен төлейді. Сондықтан банктер олардың тәуекелін төмен бағалап, пайыздық мөлшерлемені де төмендетуге дайын, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.
Оның сөзінше, мұндай тәжірибе тек ипотекада ғана емес, тұтынушылық несиелерде де қолданылады.
Қазақстандықтардың 30 пайыз жарна төлеуге мүмкіндігі жете ме?
Дегенмен сарапшы бұл талаптың бәріне бірдей қолайлы болмайтынын айтады.
Мысалы, құны 25 миллион теңге болатын пәтер сатып алу үшін азамат кемінде 7,5 миллион теңге бастапқы жарна жинауы керек.
Бес миллион теңге жинаудың өзі көптеген отбасы үшін оңай емес. Ал 7-8 миллион теңге көлеміндегі қаражатты жинау тіпті қиын. Сондықтан жаңа жүйе белгілі бір дәрежеде адамдарды қаржылық мүмкіндігіне қарай бөліп тұрғандай әсер қалдыруы мүмкін, – дейді сарапшы.
Оның пікірінше, қаржы тұрғысынан алғанда мұндай тәсіл түсінікті болғанымен, әлеуметтік жағынан қарағанда әділдік туралы сұрақтар туындауы мүмкін.
Ипотеканы ресми табысы бар азаматтар ғана ала алады
1 шілдеден бастап күшіне енуі мүмкін тағы бір маңызды өзгеріс – банктер тек ресми расталған табысты ғана есепке алады.
Яғни ипотека рәсімдеу кезінде ресми жалақы, зейнетақы аударымдары және құжатпен расталған өзге де табыс көздері ескеріледі. Ал расталмаған табыс пен бейресми кірістер есепке алынбайды.
Бұл талап азаматтардың төлем қабілетін нақты бағалауға және проблемалық несиелердің санын азайтуға бағытталған.
Борыштық жүктемені бағалаудың жаңа көрсеткіші енгізіледі
Қазіргі таңда банктер ипотека мақұлдау кезінде қарыз алушының барлық несие төлемдері айлық табысының 50 пайызынан аспауын қарайды.
Ал жаңа жүйеде қосымша көрсеткіш енгізіледі. Ол азаматтың жалпы қарызының жылдық табысына қатынасын бағалайды. Яғни банк тек ай сайынғы төлемге ғана емес, адамның жалпы қаржылық жағдайына назар аударады. Мұндай тәжірибе көптеген дамыған елдерде бұрыннан қолданылып келеді.
Бұл өзгеріс тұрғын үй бағасына әсер ете ме?
Соңғы жылдары қазақстандықтарды алаңдататын басты мәселенің бірі – баспана бағасы.
Сарапшының айтуынша, жаңа ипотекалық ережелер тұрғын үй құнына айтарлықтай әсер етпеуі мүмкін.
Үй бағасының негізгі драйвері – базалық мөлшерлеме. Егер базалық мөлшерлеме жоғары болса, барлық несие қымбаттайды. Ал жаңа ереже тек ипотеканың белгілі бір сегментіне әсер етеді. Сондықтан тұрғын үй бағасы күрт өседі немесе төмендейді деп айту қиын, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.
Ұлттық банк базалық мөлшерлемені төмендетуі мүмкін бе?
Сарапшының пікірінше, қазіргі жағдайда базалық мөлшерлеменің көтерілу ықтималдығы төмен.
Қаржы нарығында қазір мөлшерлеменің төмендеуін күтіп отыр. Егер өзгеріс болса, ол бірден емес, кезең-кезеңімен жүзеге асады. Мысалы, 0,25 немесе 0,5 пайыздық тармақ көлемінде ғана төмендеуі мүмкін, – дейді ол.
Оның айтуынша, ипотеканың шын мәнінде арзандауы дәл осы базалық мөлшерлеменің төмендеуіне байланысты болады.
Қазір үй алған дұрыс па, әлде 1 шілдені күткен жөн бе?
Сарапшы бұл сұраққа азаматтың бастапқы жарна көлеміне қарай жауап беру керек дейді.
Егер тұрғын үй құнының 30 пайызынан астам қаражаты жиналып тұрса, онда жаңа ереженің күшіне енуін күткен тиімді болуы мүмкін.
Өйткені мұндай жағдайда мөлшерлеме төмендеуі ықтимал. Ал екі-үш пайыздық айырмашылық ипотекада өте үлкен көрсеткіш. Себебі ай сайынғы төлемнің басым бөлігі пайыздық сыйақыдан тұрады, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.
Ал бастапқы жарнасы 30 пайызға жетпейтін азаматтар үшін айтарлықтай өзгеріс болмайды. Сондықтан олар үшін шешуші фактор жаңа ереже емес, қазіргі нарықтағы қолжетімді тұрғын үйді табу болып қала береді.
Қай ипотекалық бағдарлама тиімді?
Сарапшының айтуынша, бүгінде ең тиімді бағдарламалар әлі де мемлекеттік қолдау аясында жүзеге асырылып жатыр.
Олардың қатарында:
«7-20-25»;
«Наурыз» бағдарламасы;
Отбасы банкінің тұрғын үй жинақ жүйесіне негізделген өнімдері бар.
Қазіргі таңда Қазақстандағы ипотекалардың шамамен 65-70 пайызы Отбасы банкі арқылы беріледі. Сондықтан халық үшін ең қолжетімді әрі тиімді құралдар әзірге осы бағытта қалып отыр, – дейді қаржы сарапшысы Жеңіс Шәріпұлы.