Новая ипотека. Кому на самом деле поможет правительство?

Покупательская способность граждан на фоне ухудшения социально-экономической ситуации снижается с каждым днем. Банковская ипотека под нынешние 18-19% большинству граждан не по карману, поэтому правительство задумало найти новый способ оживить рынок жилья.  

- В Казахстане, в связи с повышением минимальных порогов достаточности пенсионных накоплений на жилье и завершением программы «7-20-25», в следующем году прогнозируется неудовлетворенный спрос на ипотеку в размере 500 млрд тенге, или 35 тыс. квартир. При этом частные застройщики могут столкнуться с существенным снижением скорости продаж коммерческого жилья, - сказал председатель правления АО «НУХ «Байтерек» Канат Шарлапаев во вторник, 5 июля, на заседании правительства.

Читайте также: Ляззат Калтаева о работе в парламенте: Тухлых помидоров пока не видела

Покрыть сложившийся неудовлетворенный спрос планируют с помощью субсидирования ставки вознаграждения по ипотечным кредитам. Банки второго уровня за счет собственных средств смогут выдавать займы на первичное и строящееся жилье, обеспеченные гарантией Казахстанской жилищной компании.

Нацхолдинг «Байтерек» предлагает следующие базовые условия:

- первоначальный взнос от 20%;

- срок кредитования до 20 лет;

- максимальная сумма займа до 35 млн тенге;

- обязательное подтверждение платежеспособности.

По словам аналитика Ассоциации финансистов Казахстана Рамазана Досова, сейчас наблюдается стабильный рост цен на рынке жилья, значительно превышающий доходность по депозитам и инфляцию. Так, по данным АФК, за год (с мая 2021 года к маю 2022 года) цены на квартиры на вторичном рынке повысились на 27,9%, продажи нового жилья – на 19,3%. В то же время инфляция и базовая ставка были на уровне 14% годовых. 

- При существенном внешнем инфляционном давлении, обусловленным ростом цен на сырье, непродовольственных цен и высокой долей импорта стройматериалов, вероятность снижения стоимости первичного жилья низка. Таким образом, на фоне сдержанных темпов роста реальных доходов населения, жилье становится все менее доступным для граждан, - говорит Рамазан Досов.

Он считает, что при таких обстоятельствах государственная поддержка в форме субсидирования процентной ставки по ипотеке положительно повлияет на возможность граждан приобретать жилье в ипотеку в краткосрочной перспективе.

Кому доступна новая ипотечная программа

Ожидается, что программа «12-20-20» привлечет к участию средний класс. Аналитики сайта Krisha.kz посчитали, сколько будут платить казахстанцы за жильё разной стоимости, приобретённое по условиям ипотеки. При расчёте предполагается, что заёмщики будут вносить платежи равными долями при ставке 12% годовых.

1. Стоимость квартиры – 43 млн 750 тысяч тенге. При максимальном кредите в 35 млн и первоначальном взносе 20% это предельная цена объекта.

Ипотека – 35 млн тенге

Первоначальный взнос – 8,7 млн тенге

Ежемесячный платёж – 385,4 тысячи тенге

Полные затраты с учётом первоначального взноса – 101,2 млн тенге

Переплата – 57,5 млн тенге

Общий семейный доход – не менее 770 тысяч тенге в месяц

2. Стоимость квартиры – 35 млн тенге.

Ипотека – 28 млн тенге

Первоначальный взнос – 7 млн тенге

Ежемесячный платёж – 308 тысяч тенге

Полные затраты – 81 млн тенге

Переплата – 46 млн тенге

Общий семейный доход – не менее 617 тысяч тенге в месяц

3. Стоимость квартиры – 27 млн тенге.

Ипотека – 21,6 млн тенге

Первоначальный взнос – 5,4 млн тенге

Ежемесячный платёж – 238 тысяч тенге

Полные затраты – 63 млн тенге

Переплата – 35 млн тенге

Общий семейный доход – не менее 476 тысяч тенге в месяц

4. Стоимость квартиры – 20 млн тенге.

Ипотека – 16 млн тенге

Первоначальный взнос – 4 млн тенге

Ежемесячный платёж – 176 тысяч тенге

Полные затраты – 46 млн тенге

Переплата – 26 млн тенге

Общий семейный доход – не менее 352 тысяч тенге в месяц

В «человейниках» растут протестные настроения

Очевидно, что стимулирующие строительный рынок меры повлекут рост цен на жилье. Застройщики не упустят возможности заработать как можно больше, банки получат свою маржу, а потребитель, как всегда, взвалит на себя основной финансовый груз. Потоки из госбюджета помогут стройкомпаниям избавиться от кассового разрыва.

- Почти все (застройщики -Ред.) стали работать с поставщиками и подрядчиками на бартер из расчета, что 50% от суммы договора закрывается квадратными метрами, а не деньгами. Активизация ипотеки, конечно же, положительно отразится на стагнирующем рынке коммерческого жилья, и застройщики получат доступ к денежным средствам ипотечников. (...) Цены на жилье, конечно же, будут расти, потому что государство осознанно идет на стимулирующие строительный рынок меры, - отмечает депутат парламента Айкын Конуров.

Правительство уже не первый раз идет на поводу у застройщиков. В прошлом году гражданам разрешили досрочно снимать пенсионные накопления для покупки жилья у застройщиков. Выйграли от этой «доброты» властей стройкомпании, задравшие цены из-за ажиотажного спроса. В итоге пострадали люди с невысокими доходами, размер пенсионных накоплений которых не позволял воспользоваться возможностью досрочного снятия денег. Дороговизна на рынке недвижимости отдалила исполнение их мечты о собственной крыше над головой.

- Все эти попытки любой ценой за государственный счет пытаться запускать ипотеку, на мой взгляд, это больше финансирование строительных компаний, - говорит экономист Расул Рысмамбетов.

- Потому что именно они, насколько мне известно, пролоббировали максимальную сумму займа – до 35 млн. Таким образом, строительные компании не заинтересованы работать над эффективностью затрат. (…) - Более того, я полагаю, что у них это лобби очень хорошо настроено. Сам факт того, что застройщики смогли пролоббировать решение о досрочном снятии пенсионных накоплений, лишь бы купили их низкокачественное жилье, способствует тому, что возникают большие вопросы… Например, что процесс принятия решений в государстве очень сложный, я бы сказал, не всегда адекватный.

Расул Рысмамбетов обращает внимание на нежелание большинства застройщиков повышать качество вводимого жилья. Отсутствие доступной социальной инфраструктуры на застроенных территориях рано или поздно вызовет волны народного недовольства.

- Я не знаю ни одной страны мира,  где бы 100% населения владели своим жильем, но если бы это было целью государства (в Казахстане -Ред), то нужно было создавать госкомпанию и просто раздавать социально-уязвимым слоям населения бесплатные квартиры, и не делать из этого (активного строительства - Ред) гетто (части крупных городов, отведенные для добровольного или принудительного проживания меньшинств- прим.ред.). То есть, поставить «курятник» и заселить в тысячу квартир тысячу бедных семей - это однозначно гетто, и это однозначно будет формировать высокую преступность, митинги, забастовки, это так называемый 13 район Парижа. Это неправильно, - говорит Расул Рысмамбетов.

Допинг-экономика

В инициативе субсидирования ипотеки депутат Айкын Конуров видит стремление правительства быстро, хотя и временно, решить проблемы заработка части граждан, задействованных в строительной сфере. 

- Если посмотреть на ситуацию абстагировавшись, то можно понять чиновников. Наша слабая сырьевая экономика может спастись только вот такими мерами стимулирования строительной отрасли, когда хорошо перепадет и банкам, потому что зарабатывать в других отраслях, промышленность или сельское хозяйство, у нас получается не очень. Строительство же дает быстрый эффект: улучшается занятость, мультипликативно развивается околостроительный бизнес - торговля, услуги, логистика. Это можно сравнить с допингом для экономики, как чашка кофе для утомленного человека, - говорит Айкын Конуров.

О долгосрочной перспективе правительство думать пока не хочет. Постоянная господдержка увеличивает зависимость рынка жилья от бюджетных денег. Выходит замкнутый круг, в котором простым гражданам тяжелее всех.  

- Улучшить ситуацию должно постепенное сбалансированное сворачивание государственных программ, - отмечает эксперт АФК Рамазан Досов. - Рынок ипотеки должен расти естественными для него темпами, где фактором роста будет выступать платежеспособный спрос со стороны населения. Другими словами, главными мерами поддержки ипотечного рынка в долгосрочной перспективе должна стать работа по улучшению доходов населения и его уровня жизни.

Читайте также: Денег мало, но инвестировать хочется. Эксперты рассказали, что делать

Иллюстративное фото: Владимир Заикин, Тime.kz