Зейнетақы қорындағы ақшаның белгілі бір бөлігін баспана алу, ипотеканы өтеуге жұмсауға рұқсат берілген соң, тұрғын үй бағасы бірден қымбаттады. Баспана бағасы ары қарай қымбаттай бере ме? Баспананы қазір сатып алған дұрыс па? Жалпы, зейнетақы қорындағы ақшаны осы мақсатқа жұмсаудың салдары қандай болмақ? Қаржы кеңесшісі Расул РЫСМАМБЕТОВ осы сұрақтарға жауап берді.
– Расул мырза, 1998 жылы жинақтаушы зейнетақы жүйесіне көшкенде халық жалақысының он пайызын зейнетақы қорына аударып, өзінің қарттық шағында соған күн көреді деген мақсат көзделді. Бірақ үкімет зейнетақы қорындағы ақшаның белгілі бір бөлігін баспана алу, ипотеканы өтеу, емделуге жұмсауға рұқсат берді. Жалпы, бұл қаншалықты дұрыс?
– Зейнетақы активтерін басқарудың басты мақсаты – оны өсіру. Яғни халықтың ай сайын зейнетақы қорына аударатын жарнасы инвестициялық табыс әкеліп, көбеюі керек. Қаржы басқарудың классикалық теориясында бұл бөлек қызмет. Яғни бұл бір-екі айға жоспарланатын алыпсатарлық әрекет емес, бұл – ұзақмерзімді инвестициялар. Оны жоспарлау мерзімі – 10-15 жыл. Зейнетақы қоры осы мерзім ішінде салымшылардың ақшасын өсіріп, жақсы табыс әкелуі тиіс. Сондықтан жоспарлау, инвестициялау тәрізді классикалық заңды бұзуға тырысудың арты ауыр болуы мүмкін.
Бәлкім, президент Тоқаевқа кіріп, халыққа зейнетақы қорында жиналған ақшаның бөлігін алуға рұқсат етейік деп ұсыныс тастағандар мұны әлеуметтік бастама, оның үлкен әлеуметтік әсері болады деп боямалаған шығар. Бірақ әзірге бұл ақшаны алушы соңғы бенефициарлар – ауруханалар немесе инвестициялық басқарушы компаниялар емес, құрылысшылар болып тұр. Меніңше, зейнетақы қорындағы ақшаны алуға рұқсат ету – қателік.
– 16 ақпан күнгі үкімет отырысында зейнетақы қорынан сол мерзімге дейін салымшылар 1 миллиард доллардан астам соманы алып шыққаны айтылды. Оның 87 пайызы "тұрғын үй жағдайын жақсарту" мақсатында алынған. Ал мұның 45 пайызы – тікелей баспана сатып алуға, 10,5 пайызы – ипотекамен үй алуға бағытталды. Жалпы, зейнетақы қорынан ақша алу тұрғын үй нарығына қалай әсер етеді?
– Бұл жерде тұрғын үй нарығындағы бағаға психологиялық әсер басым. Өйткені 423 миллиард теңге – тұрғын үй нарығы үшін теңізге құйған тамшыдай болмашы сома. Меніңше, бәрі тұрғын үй нарығына триллиондаған теңге құйылады деп күтіп отыр. Құрылыс компаниялары, үйді сатушылар адамдар зейнетақы қорынан алуға рұқсат етілген ақшаны жаппай алып шығып, пәтер сатып алады деп үміттеніп отыр. Баспана бағасын көтеріп жібергені содан. Құрылыс компаниялары мен пәтер сатушылар пайда табуды күтіп отыр.
– Тұрғын үй бағасының қымбаттауы қанша уақытқа созылады? Жалпы, баға қаншалықты өседі?
– Баға қаншаға көтеріледі деп болжай алмаймын. Бірақ соңғы екі жылда Алматыдағы тұрғын үй шамамен 20 пайызға қымбаттады. Меніңше, Алматыда баспана бағасы тұрғын үй сегментіне байланысты әлі 5-10 пайызға өсуі ықтимал. Мысалы, 4-5-бөлмелі пәтерге қарағанда эконом-класс сегментіндегі 1-2-бөлмелі үйлердің бағасы қазірдің өзінде өсіп кетті.
Меніңше, қазір ең дұрысы, зейнетақы қорынан алатын ақшаның есебінен ипотека несиесін жабу. Кей адамдар пәтер алып, ақшасын инвестициялайды. Мұны инвестиция дейтінім, жұрт сатып алған пәтерін жалға бере бастайды. Осылайша 2022 жылы құрылысы аяқталған көптеген үйлерде пәтелер жалға беріледі, сондықтан 2022 жылы пәтерді жалға алу бағасы сәл түсуі мүмкін.
Бірақ қазір зейнетақы қорындағы ақшаға бспана сатып алу – үлкен қателік. Зейнетақы қорынан 700 мыңнан астам ақша шығара алады делінді. Алайда тұрғын үй бағасы бәріне бірдей қымбаттайды ғой. Сондықтан бұл сатып алу қабілетіне қатты әсер етеді.
– Олай болса, зейнетақы қорынан ақша алуға рұқсат берудің салдары қандай болмақ?
–Ең жағымсыз сценарий іске аспайды деп сенемін, бірақ шән мәнінде, соған келе жатыр. Жұрт зейнетақы қорындағы ақшасына ипотекаға үй ала бастайды. Бізде еңбек нарығы тұрақты емес, біреулер жұмысынан айырылады, сөйтіп, ипотекасын төлеуді кешіктіреді. Пәтерді жалға беру ипотека төлемін жаппайды. Осылайша ипотека сегментінде проблемалық активтер өсуі мүмкін.
Ипотека борышкерлері жиналып, банкке барып, несие төлемін шегеруді талап ете бастайды. Ал бұл әлеуметтік шиеленіске әкеп соқтырады.
– Мұның экономика үшін тәуекелдері қандай?
– Құрылысшылар қазір белгілі бір аумақты қоршап алып, үйлерді сата бастады. Ал бұл құрылыс материалдарына сұранысты арттырады. Үй құрылысына қажет материалдардың жартысы жергілікті болғанымен, қалған жартысы импорт. Тіпті әрлейтін материалдарды Қазақстан шығарған күннің өзінде сұраныс артатындықтан, оның көлемі жетпейді. Сондықтан импорт өсетіндіктен, бұл теңге бағамына әсер етуі мүмкін.
– Теңге девальвациясы бола ма?
– Ұлттық банк қалай әрекет ететінін білмеймін. Егер бәрі осылай жалғаса беріп, импорт өссе, теңге әлсірейді. Бұл девальвация емес, біртіндеп құнсыздану болмақ. Ол қаншалықты тез құнсызданатынын болжай алмаймын. Жалпы, бізде онсыз да көп доллар жұмсайтын әлсіз экономика. 2020 жыл экономикаға ауыр соққы жасады.
– Баспана алғысы келетіндерге қазір қандай кеңес бересіз?
– Қазір зейнетақы қорынан алынатын ақшаға пәтер сатып алмаған дұрыс. Өйткені бағалар өсіп жатыр. Меніңше, 5-6 ай күту керек. Әйтпесе бүгін ипотекаға үй алса, ертең жұмыстан айырылса, ахуал нашарлайды.
